500 конкретни съвета - сбит преговор ("пищов") за изпита за съдии по вписванията.

С подкрепата на Адвокатско дружество - Гайдаров и Дочев http://www.gd-legalpartners.com

За контакти (критики, препоръки): Теодор Георгиев

Исковите молби по чл. 32, ал. 2 от ЗС (разпределение правото на ползване или т.нар. "привременна делба") с предмет - недвижим имот, не подлежат на вписване.
Исковите молби по чл. 33 от ЗС с предмет - недвижим имот, подлежат на вписване
Исковите молби по чл. 109 от ЗС не подлежат на вписване (ТР № 4/2015 на ОСГК на ВКС)
Държавната такса за вписване на отказ от правото на собственост е 15лв
Държавната такса за вписване на възбрана е 15лв
Държавната такса за вписване на искова молба за съдебна делба е 10лв. Причината за това е, че искът за делба несъмнено е оценяем. Съгласно чл.8 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, по дело за делба се събира такса 4% върху стойността на дяловете. Тази стойност се определя от съда едва с решението по извършване на делбата и именно с това решение съдът определя дължимата от всеки от съделителите държавна такса. Това отложено определяне на цената на иска и заплащане на държавната такса е една от особеностите на делбеното производство
При вписване на договор за продажба на наследство (чл. 212 от ЗЗД) съдията по вписванията не проверява правата на прехвърлителя
При вписване на апорт съдията по вписванията проверява правата на праводателя
След изтичане на регламентирания десетгодишен срок правните последици от вписването на ипотеката не отпадат автоматично, вписването на ипотеката не се заличава служебно, а е необходимо изрично искане от заинтересовано лице
Вписва се договор за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип (чл. 2 от ЗУЕС)
Ипотека, учредена от несобственик е недействителна
Вписването на ипотека има конститутивно действие
Договор за заем за послужване с предмет недвижим имот не подлежи на вписване
Преместването на земни маси в резултат на природни бедствия не променя границите на недвижимите имоти (чл. 51, ал. 3 от ЗКИР)
Отказът от наследство уголемява дяловете не на всички останали сънаследници, а само на тези от същия ред. Ако наследяването е по коляно - от същото коляно. Не се уголемява делът на преживелия съпруг(ППВС 4/1964)
Ако след продажба на наследство друг наследник се откаже от наследството, уголемява се отказът на продавача на наследство, а не на купувача.
Приемането на наследство има обратно действие - наследникът се счита за собственик от момента на откриване на наследството
Отмяната на дарението, подобно на развалянето на договорите, има обратна сила. Съответно правоприемство не възниква
Обезсилването на решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД при неплащане в двуседмичния срок не настъпва автоматично, а по искане на ответника пред първоинстанционния съд.
Решенията по чл. 33 от ЗС (изкупуване на съсобствен дял)се обезсилват по право (едномесечен срок)
Решенията по чл. 349 от ГПК (възлагане на неподеляемо жилище) се обезсилват по право (6-месечен срок)
Нотариалните актове по ЗЖСК имат конститутивно действие
Оземляване по ЗСПЗЗ. Вписва се. В срок от 10 години имотът не може да бъде прехвърлен, освен на държавата или общината
За вписване на договори по ЗПСПК не се дължи такса за вписване
Имоти и вещи - публична държавна собственост. Определят се за такива със закон или акт на МС
Имоти и вещи - публична общинска собственост. Определят се за такива със закон или решение на ОС
Кадастралната карта и кадастралните регистри са държавна собственост (чл. 8 от ЗКИР)
Държавата може да придобива по давност имот, само ако е завладян от държавно учреждение
При отчуждаване на имот за държавни/обшински нужди имотът се смята отчужден (настъпва вещноправният ефект) от датата, на която обезщетението е преведено по сметка на собствениците. Имотът се придобива чист от тежести
Налице е забрана за придобиване на земеделски земи от търговски дружества, съдружниците / акционерите на които са пряко или косвено дружества, регистрирани в юрисдикции с преференциален данъчен режим, чужденци или акционерни дружества с акции на приносител (вече няма?)
Трайно установени в страната лица (+5 години) могат да придобиват право на собственост върху ЗЗ
Паркоместата не са самостоятелен обект на правото на собственост и не могат да се прехвърлят самостоятелно. Те са особен вид прилежаща площ (по подобие на прилежащите към жилищата избените и мазански помещения) към обектите в сградата, които обслужват и се прехвърлят само заедно с тях (Решение № 53 от 05.05.2009 г. на ВКС, І г.о. по гр.д. № 5871/ 2007г ; Решение № 1159 от 30.12.2008 г. по гр.д. № 3834/2007 г., ВКС ІІІ г.о.)
Недвижим имот, придобит преди брака от единия от съпрузите не става СИО, дори и ако задълженията, срещу които е придобито правото на собственост / ОВП върху него, са изплатени с общи усилия от съпрузите по време на брака. Претенцията на другия съпруг в този случай е на основата на неоснователното обогатяване (давност - от момента на развода, тъй като давност между съпрузи не тече).
Обекти на кадастъра са: 1. поземлен имот (основна единица), 2. сграда (включително изградена в груб строеж, 3. самостоятелен обект в сграда, 4. съоръжение на техническата инфраструктура, в която има самостоятелен обект и съответният обект
Поземлен имот е част от земната повърхност, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници, съобразно правото на собственост
Основни данни по кадастъра: 1. поземлен имот - идентификатор, граници, площ, трайно предназначение, начин на трайно ползване, адрес, 2. сграда: идентификатор, очертание на сградата, застроена площ, брой етажи, предназначение, адрес, 3. самостоятелен обект в сграда: идентификатор, етаж, очертание, брой нива в обекта, площ по документ, предназначение, адрес
Кадастрална скица - за поземлен имот и сграда, кадастрална схема - за самостоятелен обект в сграда
Предмет на иска за непълноти и грешки по чл. 54,ал. 2 от ЗКИР (бившата чл. 53, ал. 2 от ЗКИР) може да бъдат само имоти, намиращи в се урбанизирана територия (т. 16 от ДР на ЗКИР - "непълноти или грешки" са несъответствия в границите и очертанията на недвижимите имоти в кадастралната карта за урбанизирана територия спрямо действителното им състояние).
т. 10 от ДР на ЗКИР - "адрес на недвижим имот" е описанието на неговото местонахождение, което се състои задължително от името на областта, общината и населеното място или селищното образувание, и включва наименование на улица, съответно площад или булевард, жилищен комплекс, квартал, номер, вход, етаж, самостоятелен обект в сграда, а за недвижими имоти в земеделски земи и горски територии - съответно наименование на местността
т. 1 от ДР на ЗКИР - "самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура" е обособена част от сградата или съоръжението, която е обект на собственост и има самостоятелно функционално предназначение
Несъставянето на нотариалния акт в канцеларията на нотариуса не е основание за нищожност на акта
Помощник-нотариус може да издаде нотариален акт, само ако действа по заместване.
Страни в нотариалното производство са лицата, от чието име се иска издаването на акта.
Участници в нотариалното производство са лицата, чието лично волеизявление се проверява от нотариуса (представителите)
Проверка на нотариуса: 1. самоличността, дееспособността и представителната власт на участниците, 2. на притежаваното от прехвърлителя (учредителя) право и особените изисквания на закона
Нотариалният акт - напечатан или изписан на ръка с черно или синьо мастило. Зачертават се празните места, а цифрите, които се отнасят до съдържанието на сделката, се изписват и с думи
Нотариусът няма право да дава на страните преписи от акта преди вписването му.
Издаване на КНА по обстоятелствена проверка - разпит на трима свидетели, предложени от молителя / посочени от кмета на населеното място при имота. По възможност да са съседи на имота.
Нотариалните актове за сделки с недвижими имоти имат конститутивно действи и обвързваща доказателствена сила (по чл. 179 от ГПК). Констативните нотариални актове имат само доказателствена сила
ТР № 11/2013 на ОСГК - нотариалният акт, с който се признава право на собственост върху недвижим имот не се ползва с материална доказателствена сила относно констатацията на нотариуса за принадлежността на правото на собственост. При оспорване на признатото с акта право на собственост обаче тежестта на доказване се носи от оспорващата страна
Защита срещу констативен нотариален акт - всяко трето лице, чиито права се засягат от този акт може да предяви УИ/ОИ за собственост срещу титуляра му (чл. 537/2 от ГПК). Прокурорът също може да иска отмяна на акта, ако е постановен в нарушение на закона. Ако искът бъде уважена, актът се отменя или изменя, дори и да не е направено изрично искане за това. Тази защита е неприложима за конститутивните нотариални актове (с които не се констатира, а се прехвърля/учредява) право на собственост/ОВП
Актовете за държавна / общинска собственост не са административни актове по смисъла на АПК.
АДС се съставят от звено "Държавна собственост" към областните управители или съответните служби към МВР и МО, както и към МФ - за имоти в чужбина. МРРБ актува имотите, които са изключителна държавна собственост
АОС се съставят от службите "Общинска собственост" към общините
Актуват се и държавните имоти извън страната, както и общинските имоти извън територията на общината
Не подлежат на актуване - временните постройки, пътната мрежа, коритата на реки и езерa, улици, площади и линейните обекти на техническата инфраструктура
АДС и АОС са общодостъпни и всеки може да поиска справка от тях (чл. 77 от ЗДС и чл. 62, ал. 2 от ЗОС). Съхраняват се безсрочно.
АДС и АОС нямат конститутивно действие, а само доказалствено такова и констатират права.
АДС/АОС се издава в два екземпляра - един към актовите книги и един за службата по вписванията. Към актовете се прилагат и документите, установяващи правото на собственост. Към актовете се отбелязват - учредяване и прекратяване на ОВП, действията по управление и разпореждане с имота, предоставянето им на концесия или публично-частно партньорство.
Съставят се нови АДС/АОС, когато: 1. се променят устройствените планове, 2. влезе в сила кадастрална карта, 3. при разделяне или обединяване на имоти, 4. променя се характерът на собствеността (публична/частна/държавна/общинсла)
Когато общината придобива имот от държавата, АОС се съставя след отписване на имота от актовите книги за ДС.
При установяване на ЯФГ/ОФГ в АДС/АОС се съставя акт за поправка.
Деактуването на държавни имоти подлежи на вписване (чл. 78 от ЗДС). Но такова изрично изискване за общинските имоти няма (чл. 64 от ЗОС)!
Вписването е елемент от фактическия състав при ипотеките и отказа от правото на собственост
Персоналната система на вписване (преди ЗКИР, по ПрВП) - партидите се водят по имената на отчуждителите. По реалната (ЗКИР) - партидите се водят по недвижимите имоти.
Части на реалната партида - а) за имота, б) за собственика (признаване и прехвърляне на право на собственост, в) учредяване и прехвърляне на други вещни права, г) ипотеки, д) възбрани
Партидите в ИР се водят на хартия и информационен носител. При несъответствие между двете предимство има партидата по хартия.
За всяка партида се води партидно дело със съдържание: 1. актовете, послужили като основание за вписване, 2. скицата на имота / схемата на СОС, 3. други документи, представени при вписването. При разделяне или обединяване на имоти се откриват нови партиди, които препращат към закритите.
Издаването на справки и удостоверения по чл. 47 от ПрВП от Агенцията по вписванията е административна услуга. Съответно приложим ред за обжалване е по АПК, а за вреди от неверни удостоверения - по АПК / чл. 1 от ЗОДОВ (Определение № 30 от 2016 по гр.д. № 17а от 2016 на 5-членен смесен състав на ВАС и ВКС. В други, по-стари актове, обаче, е прието, че тези удостоверения и справки се издават от съдията по вписванията и не представляват административна дейност, а вид охранително производство (чл. 569, т. 6 и 7 от ГПК)
Същевременно съдиите по вписванията не са служители към Агенцията по вписванията и не извършват административна дейност.
Последно: Действащият ГПК е приет след АПК и изрично урежда производствата по издаване на удостоверения за наличие или липса на тежести /както и на даване на справка по нотариалните книги/, като нотариални производства. По своята същност производството по вписване, а съответно и по издаване на справки и удостоверения за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания, е акт на безспорна съдебна администрация. Редът за обжалване си е по чл. 577 от ГПК
Държавна такса за вписване на искови молби за отмяна на влезли в сила съдебни решения - 10лв
Когато подлежащият на вписване акт не съдържа данни за индивидуализацията на имота, липсващите данни не може да бъдат събрани нито от съдията по вписванията, нито от съда по жалбата срещу отказа
Вписването се извършва с разпореждане на съдията по вписване, а отказът - с определение
Молба за вписване на нотариален акт се подава от нотариуса, който изповядва сделката. Молбата за вписване на възбрана се подава от наложилия я орган.
Ипотеките биват - договорна, законна и за обезпечение пред съд.
Законната ипотека се разпрострира и върху подобренията и приращенията в имота. Договорната - само ако е указано в ипотечния договор.
Договорите по чл. 19 от ЗЗД с предмет ВП в/у НИ не се вписват. Вписват се исковите молби и решенията по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД - за сключване на окончателен договор по съдебен ред.
Не се изисква индивидуализация на имотите (и съответно прилагане на кадастрални скици/схеми/ при: вписване на завещания и на съвкупности от вещи – договори за прехвърляне на наследство (чл. 212 от ЗЗД), актове за преобразуване на търговски дружества, договори за залог и за прехвърляне на търговско предприятие.
Вписването се заличава когато по исков пред (УИ, подсъдност: РС, двуинстанционно производство) се установи недопустимост или недействителност на вписването, както и вписването на несъществуващо обстоятелство (чл. 90 от ЗКИР)
Съобрази чл. 90, ал. 2 от ЗКИР - заличаването може да се извърши освен по искане на заинтересуваното лице, и по искане на прокурор, както и служебно от съдията по вписванията (т.е. без иск)
Вписването има конститутивно, оповестително или оповестително-защитно действие (т.е. създава противопоставимост)
Противопоставимостта означава, че ако две и повече лица са придобили едно и също право върху един и същи имот от един и същи праводател, то вписаните от първия правоприемник права взимат превес, а вписаните след това права не могат да се противопоставят на първото вписване, независимо кога са сключени сделките.
Съответно горното правило не намира приложение, ако някой е придобил от несобственик. Това, че е вписал акта си, не може да се противопостави на истинския собственик на вещта
Делбата бива - доброволна, съдебна, делба приживе (делба-дарение)
Делбата е двуфазно производство. В първата фаза се установява какво имущество ще се дели, между кои лица и в какви пропорции. Във втората фаза се извършва делбата по един от определените в закона начини. Решението във всяка фаза е самостоятелно и втората фаза не тръгва докато не влезе в сила решението в първата фаза.
Решението в първата фаза на делбата подлежи на вписване (отбелязване) - Определение № 169 от 13.04.2009 г. на ВКС по ч.гр.д. № 36/2009 г., II г.о., ГК
Отстъпено право на строеж върху държавна земя преди 1996г (чл. 15, ал. 3 от ЗС, Наредба за недвижимите имоти и други) включва и правото на ползване върху останалата незастроена част от парцела, т.нар. "пълна суперфиция"
Характеристиките на жилище (
Кадастърът не създава, не погасява и не прехвърлят права. Кадастралната карта *следва* да отразява коректно правото на собственост. Пространствените предели на правото на собственост на УПИ (границите на имота) се определят не от кадастралната карта, а от регулационните линии (улични - червени и вътрешни - сини). Т.е. при несъотвествие между граници по КК и регулационен план - верни са последните.
Съответно, релевантните граници на УПИ са не просто тези по регулационния план. Трябва регулационният план освен да е влязъл в сила и да е приложен. Ако последният регулационен план не е приложен, се тръгва обратно по предишните регулационни планове по веригата, до първия приложен такъв.
Характеристика на жилище (чл. 40 от ЗУТ): самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани (т.е. с "преход") с изключение на тоалетни и бани-тоалетни
При делба на заварени към 17.V.1963г. съсобствени жилищни сгради отредените в реална собственост етажи или части от етажи могат и да не отговарят на горното. За пръв път такива правила са въведени със строителните правила и норми (&38 i &39 ) от 1963г.
До одобряването (влизането в сила на КККР) на кадастър за района, скици за земеделските земи се издават от Общинска служба земеделие. За територии по пар. 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ - от общината.
Земеделски земи, възстановени в реални или възстановими граници - КВС (Карта на възстановената собственост), Земеделски земи, възстановени с план за земеразделяне - план за земеразделяне. Земеделски земи в територии по §4 от ЗСПЗЗ (бившите "вилни зони" раздавани по Постановленията на Министерския съвет) - ПНИ (План на новообразуваните имоти)
За територии по пар. 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ се изготвя план на новообразуваните имоти, който се поддържа от общината и се издават скици за сделки с имоти от тези територии. Когато ПНИ бъде приложен, се предава на службата по кадастър и от този момент влизат в сила КК и КР за този район и скиците вече се издават от СГКК. А ПНИ се прилага след влизане в сила на заповедта по §4к, ал. 7 от ЗСПЗЗ на кмета, трасиране на границите и въвод във владение на всички собственици)
Строежите, обектите и съоръженията по чл. 54, 55, чл. 56, ал. 1 и чл. 57, ал. 1 от ЗУТ не представляват недвижими имоти по чл. 110 от Закона за собствеността, не се нанасят в кадастралната карта, не се записват в кадастралните регистри, а за удостоверяване на правото на собственост или на други права върху тях не се съставят или издават актове, подлежащи на вписване в имотния регистър.
Допусната ЯФГ/ОФГ при вписване в имотния регистър се поправя по реда на чл. 247 от ГПК с определение на съдията по вписванията. Поправката на вписан акт се вписва също.
Определението на съдията по вписванията, с което се постановява отказ не се подчинява на правилата за съдебните актове и не е задължително да съдържа мотиви.
Консулските служби към посолствата на РБ в чужбина НЕ могат да заверяват подпис, дата и съдържание на частни документи, които подлежат на вписване.
Консулските служби към посолствата на РБ в чужбина могат обаче да заверяват нотариални завещания, които се вписват.
Частично вписване или частичен отказ от вписване е недопустим.
Договорът за лизинг може да е безсрочен, за разлика от договора за наем.
Продажбата с уговорка за обратно изкупуване е недействителна, освен ако не е търговска сделка.
Минимални размери при делба за земеделски земи: ниви - 3дка, ливади и пасища - 2дка, овощни градини и лозя - 1дка
Ипотека може да се учреди и върху ид.ч. от НИ. Ипотеката е неделима. Ипотеката върху един имот не се заличава частично при частично погасяване на вземането.
Ако е уговорено в договора, арендаторът може да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице.
Предпоставки за допускане на обезпечение: 1. наличие на обезпечителна нужда, 2. наличие на убедителни писмени доказателства (или гаранция по чл. 180-181 от ЗЗД, 3. Ответник да не е държавата, държавно учреждение (в това число и лечебно заведение по чл. 5, ал. 1 от ЗЛЗ), община
Когато обезпечителната мярка е възбрана на недвижим имот, тя се налага чрез вписването й в нотариалните книги по партидата на длъжника. Ако длъжникът е собственик на имота, вписаната възбрана ще породи действие и последващи разпоредителни сделки на длъжника с възбранения имот ще бъдат непротивопоставими на кредитора, по чието искане е наложена възбраната, както и на всички други присъединени кредитори (чл. 453 ГПК). Ако имотът е собственост на друго лице - различно от длъжника, вписаната възбрана няма да породи никакво действие, тъй като в нотариалните книги по партидата на действителния собственик няма да има никакво вписване. За налагането на обезпечителната мярка възбрана на недвижим имот е без правно значение дали соченият имот съществува и дали длъжникът е негов собственик
Трето лице, суброгирал се в правата на кредитор с право на законна ипотека (чл. 168, ал. 1, т. 1 от ЗЗД,чл. 23 от ЗСПЗЗ, чл. 60, ал. 4 от ЗКИ, не може да впише такава. Третото лице, погасило задължението на длъжника, се суброгира в съществуващите акцесорни права на кредитора към този момент, каквито са учредените договорни ипотеки и залози, но не може да се суброгира в нереализираното потестативното право на кредитора да иска учредяване на законна ипотека за обезпечаване на вземанията си (Определение № 496 от 6.10.2009 г. на ВКС по ч.т.д. № 442/2009 г., I т.о.)
Съдията по вписванията не е адресат на разпоредбата на чл. 50 от ЗМДТ. Съдията по вписванията няма правомощие, произтичащо от посочената разпоредба, да отказва вписване на подлежащ на вписване акт поради невнасяне на местен данък
Съдията по вписванията не може да извършва контрол за спазване на §8 ПР на ЗУТ (дали регулационният план е приложен (Определение № 449 от 2010 по ч.гр.д. № 373/2010 на ВКС, II г.о.)
Но съдията по вписванията е задължен да следи за внасянето на съответната държавна такса (чл. 6 от ЗДТ)
Частичен отказ от наследство е недопустим (недействителен).
Държавата, общините, обществените организации и недееспособните задължително приемат наследството по опис.
Лицата под непълно запрещение могат да завещават. Непълнолетните не могат.
Недъгавост е не всяко увреждане, а физическо такова (вродено или придобито), в резултат на което лицето не може да положи подпис изобщо или не може да положи идентифицируем такъв.
Саморъчно завещание може да се подпише само с подпис. Не и с отпечатък от пръст.
Службите по вписванията предоставят заверени преписи на адвокати само въз основа на адвокатската карта, дори и да не са представители на страните по сделката / техни правоприемници или праводатели.
Адвокатските сътрудници не могат да бъдат пълномощници на адвокатите в производството по вписване!
Пълномощното за вписване следва да е изрично.
От 2017г кадастралните скици и схеми не подлежат на презаверка (преди това важаха за срок до 6 месеца от издаването им. Валидни са до настъпване на изменение в данните за имота, за който е издадена скицата/схемата.
Удостоверенията за данъчни оценки важат до 30 юни или за календарната година /при платени за цялата година данъци/
Минималната такса за вписване е 10 лева. Вторичните вписвания/отбелязвания се таксуват за 1/2 от таксата на първоначалното вписване, но не по-малко от 10лв!!!
При вписване или отбелязване на съдебни решения се представят всички постановени решения от съдебните инстанции
Ако държавната такса за вписване е платена през Интернет банкиране, се прилага заверена от страната разпечатка от системата за Интернет банкиране.
Ако към вписана исковата молба са постъпили уточняващи молби или молби за изменение на иска - вписват се и те.
Не се дължи държавна такса за вписване на решение за възстановяване на собственост върху земеделска земя или гора
При вписване на договор за аренда изискването на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (изменението от 2017г, че само съсобственици с повече от 50% ид.ч. имат право да сключват договор за аренда) се проверява от нотариуса, а не от съдията по вписванията.
Вписване на договори за аренда, както и тяхното изменение и прекратяване - първо в службата по вписванията, а след това - в ОСЗ (Общинска служба Земеделие)
Вписването на договор за аренда не е елемент от ФС, нито с оглед действителност, а за противопоставимост. ЗАЗ допуска съществуването и на невписани договори за аренда.
Упълномощаването от останалите съсобственици за сключване на договор за аренда следва да е с изрично писмено пълномощно с нотариална заверка на подписите.
Минималният срок за сключване на договор за аренда е 5 стопански години (преди беше 2015г 4)
Когато размерът на арендното плащане е уговорен в натура, към документите за вписване на договора за аренда се прилага и справка за борсова цена на единица продукция, в която е уговореното плащане.
Налице е специфика за разваляне на договор за аренда поради неизпълнение от страна на арендатора - когато арендаторът забави арендното плащане с повече от 3 месеца, арендодателят може да развали договора с еднострпотанно изявление без да дава допълнителен срок за изпълнение, както е по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД
Договор за аренда, сключен пожизнено или за срок по-дълъг от 10г, се разваля само по съдебен ред.
Безсрочен договор за аренда може да бъде прекратен от всяка една от страните с предизвестие след 4-тата година, като срокът на предизвестието е две години.
Стопанска година е от периодът от 1 октомври на текущата до 1 октомври на следващата година.
При вписване на извънсъдебно разваляне на договор за аренда пред съдията по вписванията се представя документът (нотариално заверен), обективиращ изявлението за разваляне на договора и да се удостовери достигането му до адресата.
Председателят на кооперация има право да сключва разпоредителни сделки с недвижими имоти и вещни права върху тях и без решение на общото събрание (ТР № 4/2016 на ОСГТК на ВКС)
Управителят на ООД има право да сключва разпоредителни сделки с недвижими имоти и вещни права върху тях и без решение на общото събрание / едноличния собственик на капитала.
Договор, при който е договаряно във вреда на представлявания е недействителен. На тази недействителност могат да се позоват само представляваният или неговите универсални правоприемници.
Отказът от право на собственост от един съсобственик не уголемява дела на останалите съсобственици (за разлика от отказа от наследство)
Избор на режим между съпрузи - с нотариално заверена декларация преди или по време на брака. Само от дееспособни. Не е достатъчно да са еманципирани.
С брачен договор може да се преуредят имуществените си отношения с обратна сила. Не се допуска договорка, според която лично имущество на съпруг отпреди брака да стане СИО.
Правото на строеж се погасява, ако не е реализирано (до етап "груб строеж") в 5-годишен срок. Срокът е давностен. Следователно неспазването му не води автоматично до погасяване на правото на строеж. Собственикът на земята не може да се позове, след като правото на строеж вече е реализирано.
Настъпване на вещнопрехвърлителния ефект: 1. от сключване на сделката в предвидената форма (чл. 24 от ЗЗД), 2. за бъдещи вещи - от възникване на вещта, 3. за родово определени вещи - от конкретизирането, 4. за алтернативните престации - от концентрирането.
Отмяната на изпълнителното основание няма обратна сила. Затова, ако към момента на влизане в сила на постановлението за възлагане длъжникът е бил собствен, при последваща отмяна на изпълнителното основание правата, придобити от купувача и негови правоприемници не се засягат.
При надстрояване/пристрояване на сграда в режим на етажна собственост освен договор в нотариална форма за учредяване на ПН-П със собственика на земята, е необходимо и декларация-съгласие на всички собственици от ЕС с нотариална заверка на подписа.
Прилежащ обект в етажна собственост (мазе, таван) може да се придобие по давност или сделка само от друг собственик на обект в същата сграда (при отчитане на изискванията на чл. 40 от ЗУТ), не и от трето лице - външно на ЕС.
Ликвидаторът има право да отчуждава недвижими имоти без да е налице съгласие на решаващия орган (общо събрание, едноличен собственик на капитала и т.н.). Или който и да е друг орган. Това е така, тъй като самата функция на ликвидатора е да осребри имуществото на дружеството/кооперацията в пари.
"Гражданска" продажба без ясно уговорена цена е нищожна сделка, но когато е търговска сделка - не е (чл. 326, ал. 2 от ТЗ)
Не може да се иска унищожаването на търговска сделка поради крайна нужда и явно неизгодни условия.
При договор с предмет вещни права в полза на трето лице (чл. 22 от ЗЗД) вешнопрехвърлителният ефект настъпва от момента на сключване на сделката. Затова не е допустимо в тези случаи да има повторно нотариално прехвърляне между уговорителя и третото лице.
Третото лице, в чиято полза е сключен договорът (по чл. 22 от ЗЗД) не е страна по него, а е бенефициер на уговарящия и кредитор на обещателя. То няма правото да развали такъв договор поради неизпълнение, а само да изисква реално изпълнение от обещателя или да претендира обезщетение за вредите от неизпълнението..
Разпоредителни сделки с вещнопрехвърлително действие под условие (бъдещо несигурно събитие - чл. 25 от ЗЗД) са допустими. Правните последици ще настъпят със сбъдването на условието, но сбъдването на условието има обратно действие (чл. 25, ал. 2 от ЗЗД)
При сключване на сделка между две търговски дружества, представлявани от едно и също лице, не е налице хипотезата на договаряне сам със себе си (ТР № 3 от 2013 на ОСГТК на ВКС).
Съглашение за предварително удовлетворяване кредитора при неизпълнение (чл. 152 от ЗЗД) или за обратно изкупуване (чл. 209 от ЗЗД) са нищожни само, ако са уговорени при сключване на договора. Ако са уговорени впоследствие - в хода на изпълнението, то това е допустимо - даване вместо плащане (чл. 65, ал. 2 от ЗЗД).
Дарението на бъдеща вещ и обещанието за дарение са нищожни - при дарението собствеността се прехвърля веднага. Следователно, нищожен ще е и предварителен договор за дарение.
Дарението на чужда вещ, обаче, не се приема за нищожно от съдебната практика, а просто по подобие на продажбата на чужда вещ не произвежда вещнопрехвърлително действие.
Нищожен е договор за доброволна делба, при който един от съделителите не получава нищо в дял. Такъв договор е нищожен едно на основание чл. 69, ал. 2 от ЗН, но и на това, че представлява дарение, което, ако е с предмет ВП върху недвижим имот, следва да е облечено във формата на нотариален акт.
Но договор за доброволна делба, сключен под формата на чл. 35, ал. 1 от ЗС (писмен с нотариална заверка на подписите) е действителен, ако с него един съделител получава в дял недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка на друг съделител.
Право на запазена част имат низходящите, родителите и съпругът/съпругата.
Сделка на разпореждане с вещ СИО, сключена само от единия съпруг, не е недействителна, а оспорима. Другият съпруг може да оспори сделката в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от 3 години от извършването й.
Ако жилището е лично на единия съпруг, но е единствено за съпрузите, то разпореждането с него става само със съгласието и на другия съпруг или с разрешението на районния съд. В противен случай сделката е оспорима, но иск за оспорването й може да заведе само другият съпруг и то по време на брака. Не и след прекратяването на брака, не и наследниците на неучаствалия съпруг.
Дарение, отказ от права и даване на заем, ако са извършени от непълнолетен, са нищожни. Независимо дали има или няма решение за това на районния съд. Решението на РС е само за обезпечение на чужди задължения, при доказана очевидна полза за непълнолетния или извънредни нужди на семейството.
Ако не е взето разрешение от РС за разпореждане с недвижим имот или обезпечаване на чужд дълг от непълнолетен, то сделката е нищожна, независимо дали са били налице основанията за даване на разрешение от РС.
За да е налице нищожност на сделка поради невъзможен предмет следва предметът да е невъзможен към момента на сключване на сделката. Ако предметът стане невъзможен впоследствие, това е основание за разваляне на договора.
Решение на поземлената комисия / общинската служба за земеделие за възстановяване на земята (чл. 14, ал. т, 1. от ЗСПЗЗ) заедно със скицата има силата на констативен нотариален акт за собственост (освен ако върху тях при спазване на всички нормативни изисквания са построени сгради от трети лица или ако е отстъпено право на строеж и законно разрешеният строеж към 1 март 1991 г. е започнал).
За издаване на КНА на наследник по завещание не е нужно завещанието да е обявено по реда на чл. 27 от ЗН. Нужно е само наследството да е прието.
Дали правото на строеж вече е реализирано и се е трансформирало в право на собственост върху построеното (чл. 181 от ЗУТ) се установява единствено с акта на общинската администрация, с който се дава преценка на степента на завършеност. Ако обаче строежът е завършен преди влизане в сила на ЗУТ, тези факти могат да се доказват с всички допустими по ГПК доказателствени средства, включително и със свидетелски показания.
При сделки с реална част от УПИ по реда на чл. 15 от ЗУТ: 1. сключване на предварителен договор между страните с нотариално заверени подписи, 2. одобрение от общинската администрация (кметът на общината одобрява изменението на ПУП), 3. сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт.
При придобиване по давност на реална част от УПИ по реда на ЗУТ: 1. Искане от "новия собственик" по административен ред да бъде изменен ПУП, 2. след което да се позове на придобивна давност за тази реална част и издаване на КНА.
Придобиване по давност на реална част от УПИ по ЗУТ: 1. само ако тази реална част може да се обособи като самостоятелен УПИ с минимални лице и площ по чл. 19 от ЗУТ, 2. оставащата част (от която е реалната част) също следва да отговаря на изискванията за минимални лице и площ по чл. 19 от ЗУТ. 3. Хипотезата, при която първите две изисквания не важат, когато тази реална част се присъединява към съседен имот, произвежда действие само когато и двата съседни имота са неурегулирани!
Изграден без строителни книжа обект може да бъде годен за извършване на прехвърлителни сделки, както и за придобиване по давност едва след издаване на удостоверение за търпимост!
Публичната продан на недвижим имот е деривативен придобивен способ - купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота не могат да се противопоставят на купувача, ако ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите.
Правото на собственост върху недвижим имот, придобит на публична продан, се придобива от деня на изготвянето на постановлението за възлагане, дори и то да е обжалвано и да не е влязло в сила! Обаче, ако постановлението е обжалвано и бъде отменено, придобитите права отпадат с обратна сила. Но ако преди влизане в сила на постановлението за възлагане изпълнителното производство бъде прекратено, купувачът запазва правата си.
Дори когато недвижимият имот се намира в район с влязла в сила кадастрална карта, не се изисква прилагането на кадастрална скица/схема и/или описанието по реда на чл. 60, т. 1 - 7 от ЗКИР, ако се извършва вписване на: 1. искова молба, 2. възбрана, 3. актове по чл. 171 от ЗЗД (прехвърляне, залагане, встъпване, запориране, запориране, новиране на вземане, обезпечено с ипотека), 4. подновяване или заличаване на ипотека, 5. актове на залог върху търговско предприятие, 6.
Законовият режим на общност (СИО) между съпрузите се прилага задължително, когато сключващите брак са непълнолетни или ограничено запретени.
Регистирът на имуществените отношения между съпрузите се води от Агенцията по вписванията. Регистирът е публичен. Вписването в него няма конститутивно, а единствено защитно действие за третите лица, които сключват сделки с единия или с двамата съпрузи.
Вписване в централния регистър за имуществени отношения между съпрузите - 1. писмено, с нотариална заверка на подписите, 2. общо/заедно от двамата съпрузи, 3. преди или по време на брака (ако е по време на брака - няма обратно действие, 4. представя се пред длъжностното лице, където е сключен или се сключва бракът, 5. отразява се в акта за граждански брак, 6. вписва се служебно в регистъра по заявление от общината / кметството, при което се пази актът за брак.
Съпружеската имуществена общност е бездялова (няма 1/2, 1/3 и т.н.), докато не се прекрати и не се превърне в обикновена съсобственост. Съответно е неделима.
Вещта е в режим на СИО, когато правата върху нея са придобити след сключване и преди прекратяване на брака, но:
Ако двамата съпрузи изградат сграда върху имот, лична собственост на единия съпруг - другият съпруг придобива в СИО освен сградата и правото на строеж върху земята.
Ако имотът е придобит по давност, която е започнала да тече преди брака в лицето на единия от съпрузите, но давността е изтекла по време на брака - вещта е СИО.
Ако имотът е придобит след прекратяване на брака, но целата е платена по време на брака - вещта не е СИО!
Ако заплащането на цената е станало преди брака, но вещно-транслативният момент е възникнал по време на брака, тогава вещта е СИО. Но придобитото от престъпление по време на брака не става СИО!
Действия на управление и такива на разпореждане. Разделени са в ТР № 91/1974 на ОСГК на ВС. Действия на управление - такива, свързани с ползването, поддържането, запазването на имота. Например - отдаване под наем (но до 3 години, над 3 е действие на разпореждане), заем за послужване, аренда (нищо, че е над 4 години). Предявяването на иск за собственост или владелчески иск също е действие на управление. Но сключването на спогодба, отказ от иск и подобни в исковия процес е вече действие на разпореждане!
Действия на разпореждане - прехвърлителни сделки и такива, с които се учредяват права / тежести върху вещта. Продажба, замяна, дарение, учредяване на право на ползване / строеж, ипотека, залог, учредяване на сервитут, договор за наем с период над 3 години. Но особеният залог не се приема нито за действие на управление, нито на разпореждане!
Не са СИО: 1. вещи, придобити по наследство - без значение дали е по завещание или закон. Но ако наследници са и двамата съпрузи - ще възникне обикновена съсобственост; 2. придобити чрез дарение (но ако е в полза на двамата съпрузи, ще възникне СИО (ППВС № 8/1981), 3. придобито от хазартна / случайна игра.
Ако при делба в дял на съпруг се възложи имот и за уравняване на дяловете се наложи доплащане, то за тази част от имота, за която се е доплащало, възниква СИО (ППВС 5/1972).
Ако при публична продан на вещ СИО съпругът-недлъжник заплати дела на съпруга-длъжник или участва в наддаването и придобие вещта, то СИО се прекратява и вещта става лична собственост на съпруга недлъжник
Само ДВИЖИМИ вещи, които служат за обикновено лично ползване или упражняване на професия/занаят от единия съпруг не са СИО, а лични вещи на ползващия ги.
Нотариусът има правото да обжалва отказа на съдията по вписванията.
Съдебният изпълнител (държавен или частен) има правото да обжалва отказа на съдията по вписванията.
Не се погасява по давност право на строеж, отстъпено като обезщетение за отчужден имот (§11 от ПР на ЗУТ)
"Груб строеж" (§5 т. 46 от ДР на ЗУТ) - сграда/постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът с или без и в различна степен на изпълнение на довършителните работи.
Разрешението за строеж губи действието си, ако в 3-годишен срок от влизането му в сила не е започнало строителството (даване на строителна линия) или в продължение на 5-години не е завършен грубият строеж. Разрешението за строеж може да бъде презаверено в 1-годишен срок от изтичането му.
Разпоредбата на чл. 33 от ЗС не се прилага, когато в един общ парцел съществуват сгради (включително и близнаци) или самостоятелни обекти в една сграда в режим на хоризонтална/вертикална етажна собственост) и един от тях желае да продаде собствената си сграда (етаж / самостоятелен обект в сграда), заедно със съответните идеални части от мястото (ТР № 45/1960 на ОСГК на ВС)
чл. 33 от ЗС не се прилага за продажбата на наследство, в което има недвижими имоти (ТР № 50/1956 на ОСГК на ВС)
Подпокривното пространство (таванът) на сгради в режим на етажна собственост, когато не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения, е обща част от сградата (ТР № 34/1983 на ОСГК на ВС)
Ако подпокривното пространство няма нужната височина, площ, обем, нито има достъп до него от нормална стълба, то същото е неизползваемо, освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за достъп до него, и представлява обща част по естеството си. Предназначението му не може да се променя. В противен случай е обща част по предназначение и то може да се променя.
С изтичането на сроковете, посочени в §8 от ПЗР на ЗУТ (шестмесечния срок за прилагане на заварените неприложени регулационния придавания) отчуждителното действие на отчуждителните, но неприложени регулационни планове отпада автоматично, без да е нужно провеждането на административна процедура за изменение на неприложения регулационен план.
Приемането на наследство по опис минава по реда на охранително производство.
Разноските по охранителните производства са за сметка на молителя, независимо дали приключват с разпореждане за вписване или с отказ за извършване на вписването.
Взискателят е процесуално легитимиран да обжалва отказ за вписване на възбрана (Определение № 215/2011 по ч.гр.д. 103/2011 на ВКС, I г.о..
На вписване подлежат всички актове за държавна или общинска собственост - и тези, които са съставени преди изменението на правилника за вписванията от 2001г
Договорна ипотека може да бъде недействителна както на изброените в чл. 170 от ЗЗД основания, така и на тези по общия ред - чл. 26 и следващите от ЗЗД.
Съдията по вписванията няма право да откаже вписване на сделка по нотариален акт, ако материалният интерес на сделката обусловава плащане на сумата само по банков път, а в нарушение на ЗОПБ документ за банков превод не е приложен. Това е задължение на нотариуса, не на съдията по вписванията.
Отказът (необжалван и влязъл в сила) на съдията по вписванията няма сила на пресъдено нещо и може да се подаде нова молба за вписване.
Съдът няма правомощието да освободи от молителя от такси за вписване. Съдията по вписвания също няма такива правомощия.
Правото на строеж може да бъде предмет на съдебна делба.
Издаването на удостоверение за наличие или липса на тежести е охранително (нотариално) действие, а не административно.
Нотариални производства във връзка със завещания могат да се извършват от всеки нотариус без изисквания за местна компетентност.
Нотариалните производства започват с устна молба. С писмена - когато се иска издаване на нотариален акт или вписване, отбелязване, заличаване.
Подлежащи на вписване на нотариални актове се издават само в кантората на нотариуса и в работни дни/време. За другите нотариални действия няма такова изискване.
Нотариусът не е длъжен да назначава преводач, ако някой от участниците не знае български език, а само когато нотариусът не владее/разбира чуждия език, с който си служи страната.
При глух/ням/глухоням участник в нотариално производство се назначава тълковник само, ако лицето е и неграмотно. В противен случай глухият прочита на глас документа и заявява, че го е прочел и е съгласен със съдържанието му, а немият или глухонемият прочитат документа и изписват, че са го прочели и са съгласни със съдържанието.
Когато лице, което няма документ за собственост върху имота си и иска да се разпореди със същия, не е нужно първо да се издава нотариален акт по обстоятелствена проверка и след това нов нотариален акт за прехвърлителната сделка. Законът не поставя такова изискване. Достатъчно е с постановление да се признае за собственик лицето по реда на обстоятелствената проверка и след това да се издаде нотариален акт за прехвърляне на вече удостовереното му право. Така Определение № 36 от 28.01.2010г по ч.гр.д. № 493/2009 на ВКС, I г.о.
Обслужващите помещения (тавански, мазански/изби) не са самостоятелни обекти на правото на собственост, те са прилежащи към съответния самостоятелен обект (апартамент в сграда, например) и не се отразяват в кадастъра, съответно за тях кадастрална схема не се издава.
Исковите молби по отрицателни установителни искове (чл. 440 от ГПК и общите) не подлежат на вписване. В случая се касае до производство по заявен отрицателен установителен иск от трето лице , чието право е засегнато от изпълнението, с който ще се отрича принадлежността на правото на собственост на ответника- длъжник по принудително изпълнение относно имуществото , по отношение на което е предприето това изпълнение. Целта на производството е със сила на пресъдено нещо да се отрече принадлежността на едно имущество към патримониума на ответника длъжник, но не и със силата на пресъдено нещо да се признае , че ищецът е собственик (Определение № 79 от 28.02.2012г по ч.гр.д. № 26/2012 на ВКС II г.о.
Придобиването по давност представлява безвъзмезден способ за придобиване на вещно право, вкл. при съчетаването му с наследяване. За нуждите на данъчния закон моментът на придобиване на собствеността е този на издаване на документа, който констатира правото на собственост. Затова, след като наследодателят не е притежавал нотариален акт за собственост, то при издаване такъв в лицето на наследниците му, те следва да заплатят въведения нов местен данък за придобиване на имущество по давност
Съдията по вписванията може да откаже вписването на акта само ако същият не подлежи на вписване съгласно изискванията на чл.3,чл.4 и чл.5 от правилника или няма предвиденото в чл.6 съдържание,но не е компетентен да осъществи контрол върху действителността на вписвания акт и не може да откаже вписване по причина,че счита договора,обективиран в представения за вписване нотариален акт за нищожен
Контролът върху действителността на договорите се осъществява само по съдебен ред (в исково производство), а не от съдията по вписванията (Определение № 255 от 20.06.2012г по ч.гр.д. № 172/2012 на ВКС, II г.о.).
Особеният залог може да възникне само от договор, не и по силата на закона. Формата е обикновена писмена, но за ОЗ върху дял от търговско дружество или върху търговско предприятие - нотариална заверка на подписите.
Залогодател по ОЗ може да бъде само търговец или лице от чл. 2 от ТЗ (селскостопански производители, занаятчии, лица, упражняващи свободна професия). В такъв случай (ако залогодателят не е търговец), то особеният залог не е търговска сделка и за него се прилагат не ТЗ, а ЗЗД.
Обаче залогодателите по залог върху дружествен дял (ООД) и безналични ценни книги (АД) не са търговци, но по техните партиди се вписват такива залози в ЦРОЗ.
Общините също не са търговци, но за обезпечения на общински дългове, поети по Закона за общинския дълг, както и за обезпечения по Закона за гарантиране на влоговете в банките - вписват в ЦРОЗ.
Залозите върху права върху обекти на индустриална собственост също може да се вписват по лица, които не са търговци.
Особеният залог е консенсуален договор (обикновеният е реален) - не се изисква предаване на имуществото. То остава у залогодателя.
Централният регистър на особените залози е юридическо лице към Министерството на правосъдието.
Отказът за вписване в ЦРОЗ вече НЕ подлежи на обжалване пред Министъра на правосъдието, а неговият отказ - по реда на АПК. Новият ред е - обжалване пред окръжния съд по местоживеене на заявителя
Вписването в ЦРОЗ не е елемент от ФС, а има оповестително-защитно действие (на противопоставимост).
Вписването в ЦРОЗ има срочно действие - 5 години и може да се поднови преди изтичането му.
Заложеното имущество по ЗОЗ може да бъде не само индивидуално определено, но и родово. Може и бъдещо!
Може да се заложи и реколта, но бъдеща реколта се залага от текущата година или най-много от следващата стопанска година.
Вземането, обезпечено с ОЗ се удовлетворява по реда на чл. 136, ал. 1, т. 3 от ЗЗД и чл. 722, ал. 1, т. 1 от ТЗ
Преди да пристъпи към изпълнение, заложният кредитор вписва в ЦРОЗ това си намерение и уведомява залогодателя.
Кораби и въздухоплавателни средства не се залагат по ЗОЗ.
Освен в ЦРОЗ: залог върху безналични ценни книги се вписва в Централния депозитар. Залог върху предприятие и дял от търговско дружество - в търговския регистър (ако има недвижими имоти в предприятието - и в имотния регистър). Залог върху обект на индустриална собственост - в Патентното ведомство.
Заповедта на кмета по §4к, ал. 7 от ПЗР на ЗСПЗЗ, с която се легитимира правоимащото лице като собственик на конкретен имот, индивидуализиран с влезлия в сила план на новообразуваните имоти, е бъде вписана в имотния регистър по реда на ЗКИР едва след влизане в сила на заповедта за одобряване на плана на новообразуваните имоти и след като за съответната територия са одобрени кадастрална карта и кадастрални регистри и е обявено въвеждането на имотния регистър - § 4к, ал. 11 от ПЗР на ЗСПЗЗ
Вписването на исковите молби има оповестително действие, тъй като чрез вписването третите лица узнават за наличието на правен спор относно даден недвижим имот. По определени искове то има и защитна функция /оповестително-защитно действие/ за третите лица, които придобиват спорния имот
Установяването на внасянето на държавната такса пред съдията по вписванията може да се извърши както с представяне на вносната бележка за постъпилата сума по сметка на съда, така и с разпореждане на съда върху самата искова молба, че следва да се извърши вписването
Постановлението на нотариуса за спиране на издаването на нотариалния акт по обстоятелствена проверка не подлежи на съдебен контрол. (Определение № 492 от 02.09.2009г по ч.гр.д. № 2251/2008г на ВКС, IV г.о.
Нотариални действия могат да извършват кметът на населеното място, а когато то е общински център - кмет, заместник-кмет, секретар на общината и кметски наместник.
Разпоредбата на чл. 264 от ДОПК не е приложима при съставяне на констативен нотариален акт за собственост (давностно владение)!
Договорите за предоставяне право на ползване и стопанисване на недвижими имоти – общинска собственост имат вещноправен характер и подлежат на вписване по съответния ред в службата по вписванията съгласно чл. 34, ал. 7 ЗОС вр. чл. 4 от Правилника за вписванията
До откриване на производство по създаване на имотния регистър, сервитуте се вписват по партидата на собственика на служещия имот.
Нотариална компетентност на органите на местната администрация - 1. удостоверяване подписите на частни документи, които са едностранни актове и не подлежат на вписване, 2. подпис и съдържанието на пълномощно по чл. 37 от ЗЗД, 3. удостоверяване верността на преписи и извлечения от документи и книжа
Органите на местната администрация обаче не могат да заверяват подписите на следните частни документи: 1. прехвърляне на търговско предприятие (чл. 15 от ТЗ), 2. прехвърляне на дружествени дялове (чл. 129, ал. 2 от ТЗ), 3. пълномощни за гласуване на общо събрание (чл. 137,ал. 6 от ТЗ)
Нотариалните такси са едни и същи по размер, независимо дали се извършват от нотариус или държавен орган (местна администрация / съдия по вписванията)
Няколко задължени лица за една и съща нотариална такса отговарят солидарно.
За нотариалното удостоверяване на съдържанието на документ, което по силата на Търговския закон и Закона за особените залози се извършва едновременно с удостоверяване на подписите на същия, се дължи обикновена нотариална такса
За изготвяне на проект за нотариален акт или друг документ се събира таксата, предвидена за удостоверяване
За проверка на изготвен проект от документ, извършена без нотариално удостоверяване, се събира половината от таксата, предвидена за удостоверяване. Ако в едномесечен срок бъде извършено нотариално удостоверяване на същия документ от същия нотариус, събира се само другата половина от таксата
За действия, извършени по искане на молителя извън нотариалната кантора в неработно време или в почивни и празнични дни - 150% такса.
Удостоверяваният материален интерес при договор за замяна - цената на по-скъпата вещ.
Ако е право на строеж - 90 на сто от пазарната цена на мястото, съответно на частта от него, върху която се учредява или прехвърля правото
Ako e право на ползване - пазарната наемна цена, която би могла да се вземе за целия срок на ползването, а ако такъв не е посочен - за 3 години
При сделка с търговско предприятие - балансовата стойност на дълготрайните активи на предприятието за изтеклото тримесечие
При учредяване на търговско дружество -размерът на капитала
При продажба на наследство - пазарната цена на включените в наследството недвижими имоти
При изпълнение на завещания - пазарната цена на завещаното имущество
При управление на имущество - месечният доход от имуществото
При сделка, която има за предмет парично вземане - номиналната стойност на вземането, а при сделка с периодични плащания - общата сума на плащанията за целия срок, а ако такъв не е посочен - за 3 години
При изменения и допълнения на сделки и документи удостоверяваният материален интерес е само този на промените
Пазарната цена по ЗННД се определя съгласно чл. 33 от ЗМДТ.
Когато се обжалва отказ за издаване на охранителен акт интересът не се определя от паричната оценка на предмета на делото. Интересът се определя от паричната оценка на делото, когато правото на собственост върху имота е предмет на исково производство, тъй като със сила на пресъдено нещо между насрещните страни по делото би било потвърдено или отречено съществуването на субективното материално право. Интересът от охранителното производство е различен - молителят иска да се ползва от легитимиращия ефект на нотариалният акт по отношение на всички, поради което този интерес е неоценяем
В закона – ДОПК няма категорична забрана за продажба на недвижим имот /сделки с недвижими имоти/ при непредставяне удостоверение за размера на публични задължения, а смисъла на подаваните декларации е, че следва да се погасяват и от получени средства от продажба на имущество, т.е. законът предвижда, че може да се извършват сделки при наличие на публични задължения при положение, че цялата продажна цена се преведе за изплащането им
За евикцията по чл. 189 от ЗЗД (добросъвестност на купувача) - Знанието на купувача, че трети лица имат права върху имота се извлича от вписванията, които към датата на сключването на договора са направени по партидата на продавача. За добросъвестността на купувача са без значение вписванията по партидите на други правни субекти
Искова молба по чл. 30 от ЗН не се вписва с оглед същността на субективното право по чл. 30 ЗН на наследника да иска възстановяване на накърнената му запазена част от наследството, която го характеризира като облигационно вземане, а не защита на вещно право. Няма и законо изискване за вписване.
Но да се съобрази чл. 37 от ЗН --> Отчужденията на завещаните или подарени недвижими имоти, както и учредяванията на вещни права върху тях, извършени от заветниците или надарените, срещу които е постановено намалението, станали преди да е изтекла една година от откриване на наследството или след като е била вписана исковата молба за намалението, могат да се отменят по иск на наследника, ако той не може да допълни своята запазена част от имуществото на заветника или надарения и ако приобретателят не допълни запазената част в пари
Продажбата на заложено имущество по силата на чл. 37, ал.4 ЗОЗ е оригинерен способ за придобиване правото на собственост, но когато като отделен елемент от заложено търговско предприятие е продаден недвижим имот, това правоприемство е деривативен способ за придобиване и купувачът става собственик само ако търговското предприятие е било собственик
Нотариусът представя за вписване брачния договор (чл. 39, ал. 3 от СК)при получаване на удостоверението за сключен граждански брак
Нищожни нотариални удостоверявания (не може да се тълкуват разширително!): 1. когато нотариусът не е имал правото да го извърши (чл. 569 от ГПК - не е от списъка с изброени като нотариални удостоверявания действия, чл. 570, ал. 1 от ГПК - не е местно компетентен, ако става на въпрос за издаване на НА/КНА за недвижим инмот, чл. 573, ал. 1 от ГПК - извършил е нотариално действие извън района си, чл. 574 от ГПК - извършено е нотариално действие, противоречащо на закона или добрите нрави, чл. 575 от ГПК - налице е било основание за отвеждане на нотариус поради заинтересованост.
Нищожно е и нотариалното удостоверяване, когато е нарушен чл. 578, ал. 4 от ГПК (не са се явили лично участващите лица), чл. 579 - не е прочетен актът на страните,
Нотариалният акт може да бъде написан и саморъчно с черно или синьо мастило.
Предмет на договора за делба може да бъде само вещно право. Делбата на бъдеща вещ е недействителна. Делят се само реални вещи, които съществуват към момента на нейното извършване.
Договор за доброволна делба на недвижим имот е действителен (нищо, че така, чрез поставяне в дял на един съделител на имота и изплащането на дяловете на другите, наподобява покупко-продажба)
При делбата на общо жилище / сграда е необходимо изготвяне и одобряване на инвестиционен проект по чл. 202 от ЗУТ
Действителен е предварителен договор за делба.
С отмяната на чл. 188 от ЗУТ договор за групов строеж вече не съществува, но може да бъде сключен такъв (чл. 8 от ЗЗД). Групов строеж могат да извършват две или повече лица в съсобствен УПИ или по силата на отстъпено право на строеж,надстрояване или пристрояване на заварена сграда. С този договор се определят жилищата и другите обекти, които ще получи всеки участник в груповия строеж,тяхната стойност и условията за изпълнение на строителството.След построяване на сградата разпределят жилищата и/или другите обекти съобразно договора.Това разпределение следва да бъде извършено чрез съдебна или доброволна делба. Със самия факт на построяване на сградата не се придобива в индивидуална собственост конкретният обект.Необходимо е извършването на делба,тъй като въпреки че съконтрахентите са постигнали съгласие кой обект от кой ще бъде получен ,законът не предвижда правото на собственост върху отделния обект да се придобива с факта на построяването му от съответния участник в договора за групов строеж
Искът за съдебна делба е винаги родово подсъден на районния съд. С предявяването му се приема, че наследникът е приел наследството. Спира да тече и придобивната давност на съделител срещу останалите. Ако делбата е за наследство - местна подсъдност по мястото на откриване на наследството (последното местожителство на наследодателя). Ако е по делба на обикновена съсобственост - местонахождението на единия от имотите (по избор).
Ако обаче съсобствеността е възникнала от сложен ФС (например - почива съпруг и имотът е СИО, тогава съсобствеността възниква от два факта - наследство, тъй като преживелият съпруг е наследник, и СИО), тогава подсъдността е като при съсобственост по наследство.
С решението по делбата без съгласие на страните не може да се учреди право да се построи нова сграда в съсобствено място или да се надстрои или пристрои съществуваща сграда
Правото да се иска възстановяването на запазена част може да бъде упражнено както от наследника с право на запазена част, така и от неговите наследници. То не може да бъде упражнено от други приобретатели на наследствени права, освен ако изрично им е прехвърлено. Но може да бъде упражнено от кредитори на наследника със запазена част, ако същият бездейства и първите не могат да се удовлетворят от личното му имущество.
Искът за намаляване на завещания и на дарения за възстановяване на запазената част се погасява с общата петгодишна давност, която за даренията започва да тече от откриване на наследството, а за завещанията - от момента, когато заветникът упражни своите права по завещанието
Давността за исканията по чл. 12, ал. 2 ЗН (наследник, който приживе е спомогнал да се уголеми наследствената маса) започва да тече от предявяване на иска за делба
При действието на ЗУТ веднъж урегулирани имоти не подлежат на последваща вътрешна (дворищна) регулация, освен доброволна. Последващ подробен устройствен план може само да урегулира улици и квартали, но не и да изменя границите между имотите.
По ЗУТ нов подробен устройствен план се изработва само за територии с неуреулирани поземлени имоти и територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план
Прилагане на ПУП по ЗУТ: в частта за регулацията: 1. с влизането в сила на административния акт за одобряване на подробен устройствен план по чл. 16, 2. със сключването на окончателни договори за прехвърляне право на собственост, когато такива се предвиждат, 3. с изплащането на обезщетенията по отчуждителните производства; в частта за застрояването: с полагането на фундаментите на строежите по издадени строителни книжа.
Дефиниция за жилищна сграда по ЗУТ: §5. 29 от ДР - сграда, предназначена за постоянно обитаване и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ.
При съдебна делба на сгради и жилиша - допълнително изискване обособяването на дяловете да може да стане без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените. Но за доброволната делба такова изискване няма.
Допустима е делба на незаконни строежи (както и на такива по 195-196 от ЗУТ) до откриване на процедура по премахването им (да има влязъл в сила ИАА за това).
Търпим строеж по §16, ал. 1 от ПЗР на ЗУТ - строежът да изграден до 07.04.1987 и е допустим действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закони. Такива строежи могат да се прехвърлят след издаването от общината на удостоверение за търпимост.
Търпими строежи по §16, ал. 2 от ПЗР на ЗУТ - да са изградени в периода 08.04.1987 - 30.06.1998г + горните условия по ал. 1 + да са декларирани от собствениците им пред одобряващите органи до 31.12.1998г
Търпими строежи по §16, ал. 3 от ПЗР на ЗУТ - да са изградени в периода от 31.07.1998г до обнародването на ЗУТ + горните изисквания + да са декларирани от собствениците им пред одобряващите органи до 6 месеца от обнародването на ЗУТ.
Нишожна е делбата (доброволна или съдебна), в която не са участвали всички съсобственици. Но делба, в която освен всички съсобственици е участвало и лице, което не е съсобственик, е действителна.
Доведените и заварените деца от различни бракове наследяват само своя родител,но не и неговия последващ съпруг
Заветник, на когото е завещан конкретен имот не участва в делбата на наследството, но ако му е завещана ид.ч. от имот - следва да участва. Също следва да участва и когато в делбеното производство се иска намаляване на завета.
Завещанието може да е нищожно не само на основанията в ЗН, но и на общите в ЗЗД (завещание на несамостоятелен обект).
Завещание, съдържащо завещателни разпореждания, с които се вменява задължение за осигуряване издръжката на завещателя от страна на лицето, в чиято полза е направено или от трети лица, не поражда правни последици, защото противоречи на безвъзмездния характер на завещанието
Завещание, в което завещателят не е направил разпореждане в полза на кое лице да остане имуществото, а само е изразил желание определен наследник да бъде лишен от наследство, е недействително.
Унищожаемост на завещанието - по ЗН (ЗЗД не се прилага): 1. направено от лице, което по време на съставянето му не е било способно да завещава, 2. когато е направено поради грешка, насилие или измама. Искът за унищожение на завещателното разпореждане се погасява с изтичането на три години от деня, в който ищецът е узнал за причината на унищожаемостта, и във всеки случай с изтичането на десет години от откриването на наследството. Ако узнаването предшествува откриването на наследството, тригодишният срок тече от откриването. Възражението за унищожаване, както и по ЗЗД, е безсрочно.
Заветът на родовоопределени вещи обаче е действителен независимо дали в патримониума на наследодателя са се намирали такива към момента на откриване на наследството. В този случай заветът се състои в задължението на наследника по закон да достави и предаде завещаните вещи на заветника, макар и наследодателят да не е притежавал такива. Ако обаче наследодателят е разпоредил, че вещите следва да бъдат взети от наследството, заветът ще произведе действие само ако такива вещи има в наследството
Запазена част: едно дете - 1/2, две и повече деца - 2/3, родители - 1/3, съпруг - 1/2, съпруг + родители - 1/3 и 1/3, съпруг + едно дете - 1/3 и 1/3, съпруг и две деца - 1/4 за съпруга и 1/4 за всяко дете, съпруг и три или повече деца - 5/6 общо, съпруг + наследници без запазена част - 1/2 за брак повече от 10 години и 1/3 за брак по-малко от 10 години.
Право да искат възстановяване на запазена - съпруг, низходяши, възходящи. Да са призовани към наследяване, да са приели наследството. И по заместване. Кредиторите на наследство - също.
Актове за гражданско състояние - за раждане, за брак, за смърт. Официални документи, съставени по установени образци. Имат доказателствена сила за отразените в тях данни до оборването им по съдебен ред. Различните видове удостоверения се издават въз основа на тези актове. Актът за граждански брак има конститутивно действие, другите - декларативно.
10-те години брак във връзка с наследствения дял на преживелия съпруг се брои от началото на брака. Ако има развод и последващ брак със същия съпруг, бракът отпреди развода не се зачита.
Заветникът поначало не отговаря за задължения на наследството, освен: 1. (чл. 66/2 от ЗН) когато се достигне границата на отговорността на наследниците, които са приели по опис. Тогава - субсидиарно и ограничено, 2. при завет на съвкупност (например предприятие) - ограничено, за задълженията, включени в съвкупността.
Наследници по закон - само ФЛ и държавата. По завещание - всички (ФЛ, ЮЛ, Община, Държава).
Наследяване по право на заместване има само при първи и трети ред!
Държавата приема винаги наследството по опис чрез областния управител (чл. 43 от ЗДС).
Наследствена субституция - посочването на резервни наследници, в случай че предховните са неспособни да наследят или се откажат от наследството по завещание, или починат преди него..
Процедурата относно нотариалното завещание: 1. след като същото е изготвено, нотариусът изпраща уведомление за регистрирането му в особената книга в СвП (това не е равносилно на даване на гласност на завещанието), 2. след откриване на наследството нотариусът издава на заинтересованите страни препис от завещанието, 3. ако в наследството има недвижими имоти, завещанието се вписва в СВп.
Чужда държава не може да придобива собственост върху недвижим имот по наследство.
Завет на бъдеща вещ е действителен, ако при откриване на наследството тя е възникнала. Аналогично е и със завета на чужда вещ.
Завещание с отлагателен срок - частична недействителност (все едно няма такъв срок).
Липса на активна завещателна способност - унищожаемост, на пасивна - нищожност.
Изисквания към нотариалното завещание: 1. двама свидетели, 2. завещателят лично и устно (не да чете подготвен текст) да изяви волята си пред нотариуса, 3. при нужда - преводач, 4. производството се инициира с молба от завещателя, 5. нотариусът записва точно волята и след като е готов, прочита завещанието, 6. отбелязва се в завещанието датата и мястото на съставянето му и се подписва от: завещателя, свидетелите, нотариуса (в тази поредност).
Когато наследник
Практика на ВС/ВКС - отказът от наследство на някой от наследниците не променя размера на запазената част!
5-годишна давност за упражняване на правото на възстановяване на запазена част. Тече: 1. за даренията - от откриване на наследството, 2. за завещанията - от упражняване на правата по тях.
Приемането на наследство може да се извърши и чрез представител. Няма срок за извършването му (за разлика от ЗН до 1992).
Приемането на наследството по опис и от един от наследниците ползва останалите. Забрана за отчуждаване: недвижими вещи - 5 години, движими - 3, освен с разрешение на районния съд.
Отказът от наследство може да се извърши и чрез представител с изрично пълномощно.
Отказът от наследство не може да се извърши в полза на някои от наследниците (това е прехвърляне на наследствен дял)
При отказ от наследство наследяване по заместване не се допуска (но при завещание е възможна субституция).
Ако отказът е на наследник от трети ред, със същия се уголемяват само частите на останалите наследници-роднини (братя/сестри | възходящи), но не и на преживелия съпруг, който наследява със същия ред!
При наследяване по завещание отказът на наследника по завещание уголемява дяловете не на останалите наследници по завещание, а на тези по закон.
Отказът от завет обаче уголемява дяловете и на наследниците по закон, и на тези по завещание.
Ако е налице продажба на наследство, отказът на друг наследник ще облагодетелства продавача, а не купувача на наследствени права.
Разграничение между наследствена трансмисия и заместване: 1. при заместването наследникът е починал преди откриване на наследството, 2. при трансмисията - наследникът е починал след откриване на наследството, но преди да упражни правото си на наследяване. Наследници по трансмисия са всички наследници, а при заместване - само низходящите. Заместването - само при наследяване по закон, трансмисията - и при завещание.
Брачният договор се сключва лично, не може чрез представител.
Форма на брачния договор - писмена, с нотариална заверка на съдържание и подпис (само от нотариус или негов помощник). Дори и когато с договора се прехвърля недвижимо имущество или учредяват права върху такова. Тогава се спазва местната компетентност (?!)
Ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет
Когато пълномощието за сключване на сделка, с която се учредяват, променят или прекратяват права върху имот, е дадено в чужбина след 1.03.2008 г., не е необходимо волеизявлението да бъде автентифицирано със саморъчен подпис и изписване на пълното име (според изискванията на чл. 589, ал. 2, изр. 2 ГПК), ако това не е обичайният начин за автентифициране на писмените изявления в тази държава. А когато българският закон изисква форма на нотариален акт за сделката, не е необходимо пълномощието да бъде с нотариално удостоверени подпис и съдържание, извършени едновременно (според изискванията на чл. 37 ЗЗД), ако е спазена изискваната в тази държава форма за овластяване с такива правомощия
Обаче!!! Макар и да е извършено в чужбина, удостоверяването на пълномощието от български консул трябва да е подчинено на изискванията на българския закон, т.е. автентифицирането на волеизявлението във всички случаи трябва да е със саморъчен подпис и изписване на пълното име (според изискванията на чл. 589, ал. 2, изр. 2 ГПК), а когато българският закон изисква форма на нотариален акт за сделката, пълномощието да е с нотариално удостоверени подпис и съдържание, извършени едновременно (според изискванията на чл. 37 ЗЗД).
Когато подлежащият на вписване акт се отнася за част от имот, представянето на данъчна оценка за цялата площ /а не за частта от имота, който е придобит по давност и за който е съставен констативен акт за собственост/ е достатъчна да удовлетвори изискването на чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписване. Това е така, защото макар и за по-голяма площ, въз основа на представената данъчна оценка, чрез съответното изчисление, няма пречка да бъде изпълнено изискването на чл.6 от Правилника за вписванията да се определи цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес. Обстоятелството, че данъчната оценка е на името на трето лице /а не на молителя/ е ирелевантно, защото определящо значение има имота, а не лицето (Определение № 722 от 08.10.2014г на ВКС, III г.о.
Имот, определен в скица- проект, с отразен идентификационен номер, може да представлява годен обект на сделка, защото подобна възможност изрично е предвидена съгласно чл.52, във вр. с чл.77 от З.
Съпругът няма право на заверен препис от вписан акт, ако не е вписан като страна в същия, ако не е участвал в сключването на сделката (а, де)
Ако делото е прекратено или искът е отхвърлен защитното действие на исковата молба отпада с влизане в сила на съдебния акт и то независимо дали самото вписване е заличено по реда на чл. 13 от Правилника по вписванията
Съгласно чл.738, ал.2 ТЗ общата възбрана се заличава служебно от момента на вписване на решението за прекратяване на производството по несъстоятелност. Служебното заличаване следва да се разбира, че е относимо до съдията по вписванията за техническото му оформяне като не се налага изричен акт съгласно чл.31, ал.2 от Правилника за вписванията
Заличаването на ипотеката също има конститутивно действие.
И при "вторичните" вписвания (подновяване на ипотека и т.н.) се изисква декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК.
Разпоредбата на чл.264 ДОПК е приложима само по отношение на сделки, които се осъществяват по нотариален ред и са в нотариална форма, тя е неприложима по отношение на вписването на постановление за възлагане на имот на публична продан
Отговорността за незаконосъобразни действия служител на Агенцията по вписванията при осъществяване на дейност по извършване на вписване в имотния регистър следва да се реализира по общия исков ред. Макар дейността по вписване се осъществява от Агенцията по вписванията, като администрация на министъра на правосъдието, нейните завършващи актове не могат да бъдат определени като индивидиуални административни актове. Самата дейност по своя характер не е административна ,а е с характер на охранително производство
След постановяване и влизане в сила на съдебното решение, исковата молба не подлежи на вписване, защото съгласно чл. 115, ал.2 ЗС в този случай се вписва самото решение.
Съгласно чл. 88 ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 ГПК. Разпоредбата на чл. 90 ЗКИР предвижда заличаване на вписването в имотния регистър в три хипотези, а именно когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, или несъществуване на вписано обстоятелство. Заличаването се извършва след успешно проведен иск по чл. 537, ал. 2 ГПК във връзка с чл. 88 и чл. 90 ЗКИР
Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 ПВ се свежда до това представени ли са доказателства съгласно изискването на чл.3, ал.1 ЗДТ за платена такса в размера, определен в чл.2 Т.. Извън правомощията на съдията по вписванията е да извършва преценка дали нотариусът правилно е приложил нормите на Раздел ІІІ от Закона за нотариусите и нотариалната дейност при определяне на материалния интерес в нотариалното производство, тъй като по същество това би означавало, че същия може да контролира дейността на нотариуса (Определение № 66 от 18.03.2015г по ч.гр.д. № 36/2015г на ВКС, II г.о.). Извършвайки преценка дали нотариусът правилно е определил материалния интерес на договора при изповядване на сделката в нотариална форма и приемайки, че същият следва да се определи при условията на чл.97, ал.1, т.7 З., съдията по вписванията е излязъл извън правомощията си при извършване проверка по чл.32а, ал.1 ПВ
Решението на Общинската служба по земеделие по чл. 18ж ППЗСПЗЗ, с което се възстановява правото на собственост върху земеделски земи, така както са заявени от молителя, съставлява благоприятстващ молителя административен акт, постановен в производство, в което единствен участник е той. Благоприятното за него решение не подлежи на обжалване – то влиза в сила с постановяването му, тъй като за молителя липсва правен интерес от обжалване. На обжалване подлежат благоприятстващи административни актове, в производството по постановяване на които участват трети лица, които биха могли да обжалват издадения благоприятстващ молителя административен акт. Предвид изложеното, решението подлежи на вписване, без да е необходима заверка за влизането му в сила
Но!!! Предвидената в закона обжалваемост на решението пред районния съд при несъответствие по стойност между признатото и полученото обезщетение- чл. 27а, ал. 1 ППЗСПЗЗ, не дава възможност по безпротиворечив начин да се приеме, че решението е влязло в сила, без това да е изрично удостоверено от издателя на административния акт - било с отбелязване върху самия акт или с отделен документ /например удостоверение, писмо и др. п., че решението е влязло в сила/
изявленията с правно основание чл.87 ЗЗД за извънсъдебното разваляне на договор за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, не подлежи на вписване в Агенцията по вписванията.
Ако пред съдията по вписванията е подадена молба за вписване на акт, по който той не е местно компетентен, то същият следва да препрати молбата на местно компетентния съдия по вписванията, а не да постанови отказ.
Представената справка, осъществена чрез пряк достъп до информационната система, има значение на устна справка по разпореждане на закона и правилно въз основа на това е намерено, че не е било удовлетворено изискването на чл. 6, ал. 3 ПВ. Приетото, за значението на справката, набавена по електронен път, съответства и на установеното в раздел ІІІ – Обхват на услугите, ред за достъп до тях , т. 5 от Общите условия за използване на услуги чрез отдалечен достъп чрез интернет до данните в ИИСКИР (интегрирани информационни системи за кадастър и имотен регистър). Нормата постановява, че данните, получени при ползване на услугите чрез И-Кадастър, се предоставят на клиента само за собствени нужди
Не може да се проверява редовността на акт, чието вписване е наредено от съда.
При искова молба с предмет реална част от имот - скицата на имота, с обозначаване на нея на претендираната реална част, не е условие за редовност на исковата молба и съответно не е необходима за индивидуализацията на процесната реална част от имота, когато в исковата молба са посочени площта и границите на тази реална част.
При обжалване на отказ за вписване или заличаване в имотния регистър се събира такса 25 лв.
В охранителното производство не важи преклузията за събиране на доказателства по чл.266 от ГПК, тъй като приложението на тази разпоредба изрично е изключено от чл.540 от ГПК. Според чл.533 от ГПК въззивният съд е длъжен служебно да провери дали са налице условията за издаване на искания акт и може по своя инициатива да събира доказателства
Когато представя съдебно решение за отбелязване в нотариалните книги молителят трябва да посочи към коя вписана искова молба следва да бъде извършено отбелязването
Съдията по вписванията е компетентен да се произнесе и по искане за връщане на надплатена държавна такса - по реда на чл. 248 от ГПК, а отказът му също подлежи на обжалване.
Представянето на декларация по чл. 264 ДОПК за непогасени публични задължения от приобретателя по договора за прехвърляне на недвижим имот не е предпоставка за вписването на ЗАКОННАТА ипотека.
Право на преминаване по смисъла на чл. 192 от ЗУТ може да се учреди не само върху поземлен имот в буквалния му смисъл, но и върху сграда, както и самостоятелен обект в сграда (Определение № 267 от 08.10.2015г по ч.гр.д. № 4088/2015 на ВКС, II г.о.
Вписването се извършва чрез три взаимно съгласувани и обвързани действия – записване във входящия регистър, подреждане на акта в нарочната официална книга и отбелязването в партидата на собственика в партидната книга.
Вписването на искови молби за нищожност или унищожаване на актове, подлежащи на вписване има само оповестително действие, а нормата на чл.453, т.2 ГПК, според която на взискателя и присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят решенията по исковите молби, подлежащи на вписване, които не са били вписани преди възбраната, не е приложима в хипотеза, при която вписването има оповестително действие
При ново вписване на ипотека, която не е подновена след изтичане на 10-годишния срок, не се приема, че има ново учредяване на ипотека, а само ново вписване. Следователно не се изисква наново сключване на ипотечен договор, ново съгласие на длъжника и спазване на другите изисквания на чл.167 ЗЗД, както и данъчна оценка, кадастрална скица/схема и декларация по чл. 264 от ДОПК.
За да бъде редовен от външна страна, официален документ, изходящ от държавно учреждение, който да бъде основание за предприемане на действия от съдията по вписванията, същият следва да носи печата на държавното учреждение
Следва да са откаже молба за вписване на поправка на подлежащ на вписване акт, ако с втория акт се цели поправка на част от съдържанието на първия, която не подлежи на вписване!
Ако молбата за вписване на възбраната е при друга нередовност, допустимо е да бъде отстранена в производството по съдебно обжалване на отказа на съдията по вписванията. Без указания и срок за отстраняване на нередовностите на молбата за вписване, не е преклудирана възможността те да бъдат отстранени в производството по обжалване на отказа на съдията по вписванията
В съдебното производство е допустимо да се събират нови доказателства, които са от значение за съществуването на правото на вписване на възбраната, а именно че към датата на подаване на молбата по изпълнителното дело е наложена възбрана и да бъдат удовлетворени съдържателните изисквания на чл. 26 ПрВп. Обжалването юна отказа на съдията по вписванията е съдебно производство, което се провежда при условията на т. нар. „пълен въззив“. Няма основания за обжалване, няма ограничение за позоваване на нови факти и представяне на нови доказателства и няма ограничения на правомощията на въззивния съд откъм дължимата проверка по надлежното упражняване и съществуването на правото на вписване. При съдебната отмяна на отказа на съдията по вписванията, възбраната ще се счита вписана с поредност към момента на подаване на молбата до съдията по вписванията
Молбата слага началото на охранителното производство, без да има самостоятелно значение – не молбата подлежи на вписване в книгите по ПВ, а приложеният към нея акт
При прехвърляне на търговско предприятие, елемент от което е обезпечено с ипотека вземане на отчуждителя, на осн. чл.171 ЗЗД във вр. с чл.4, б.“л“ ПВ на вписване в имотния регистър подлежи договорът за продажба на търговското предприятие, а не издадените удостоверения от Агенция по вписванията– Търговски регистър за вписване на осн. чл.16, ал.1 ТЗ в търговския регистър на извършеното прехвърляне на търговско предприятие по делото на отчуждителя и на правоприемника
Законът не предвижда възможност декларацията по чл.264, ал.1 ДОПК да бъде подписана от пълномощник, дори за това да е налице изрично упълномощаване. Съдията по вписванията следва да откаже вписване на сделката, ако декларацията по чл.264, ал.1 ДОПК не е подписана лично от прехвърлителя или учредителя, съответно ипотекарния длъжник или залогодателя, а от пълномощник, като при невъзможност лицето да подпише декларацията приложение следва да намерят правилата на чл.189 ГПК
Изискването на форма (нотариален акт) за прехвърляне или учредяване на права върху недвижими имоти (чл. 18 от ЗЗД) важи само за площните недвижими имоти. За линейните такива (например - транспортни и съобщителни линии и проводи) се урежда от друг режим - арг. от чл. 53 от ЗС. За тяхното прехвърляне е нужна обикновена писмена форма.
Подновяването на ипотеката се отбелязва по партидата на първоначалния ипотекарен длъжник дори след учредяването да е имало последващи разпореждания, както и че не се прави вписване на подновяването по партидата на новия собственик, защото ипотеката следва имота по силата на закона.
Строежите под и над улици (пешеходни мостове, подлези и т.н.) по чл. 188 от ЗУТ получават самостоятелни идентификатори от кадастъра и се вписват в СвП
Когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част в сграда - ЕС, към самостоятелен обект в ЕС или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда - ЕС, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в ЕС. Въз основа на одобрения проект и на договора се издава разрешение за строеж. Преустройствот се отбелязва в кадастъра, а договорът се вписва в СВп.
Неурегулирана територия" е територия, в която поземлените имоти не са урегулирани с подробен устройствен план. Съответно "регулирането" в бившите вилни зони по пар. 4 от ЗСПЗЗ с ПНИ (план на новообразуваните имоти) не прави имотите урегулирани, независимо от твърденията на брокерите :)
"Застроена площ" е площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен
"Разгъната застроена площ" е сборът от застроените площи на всички надземни етажи на основното и допълващото застрояване. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите
"Сервитутна ивица" е част от поземлен имот около мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, за която с нормативен акт са въведени ограничения в режима на застрояване и ползване на поземления имот
"Обект" е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР
"Етап" е част от строежа със самостоятелно функционално предназначение, за която може да бъде издадено отделно разрешение за строеж и разрешение за ползване.
За доброволно премахване на законен строеж по инициатива на собственика: 1. уведомление до общинската администрация, 2. уведомление до СГКК, 3. план за за управление на строителни отпадъци
Временните пътища се прокарват въз основа на писмен договор между заинтересуваните собственици на поземлени имоти с нотариална заверка на подписите, а при липса на съгласие - въз основа на заповед на кмета на общината (чл. 190 от ЗУТ). Но за разлика от правото на преминаване по чл. 192 от ЗУТ - не се вписват в СВп!!!
Право на изкупуване. Освен по чл. 33 от ЗС (между съсобственици) и: 1. по чл. 66 от ЗС (когато собственик на постройка с учредено право на строеж иска да я продаде - първо да я предложи на собственика на земята), 3. право на държавата / общината да изкупят имот, който съгласно ПУП е отреден за изграждане на обект - публична държавна или общинска собственост. Важи и за част от имота (чл. 199 от ЗУТ)
Реална част от търговско предприятие може да бъде обект на прехвърлителна сделка, ако може да бъде обособена счетоводно.
Не подлежат на заснемане (т.е. не се нанасят в кадастъра): 1. сгради, които не са изградени още до етап "груб строеж", 2. временни сгради и съоръжения, паянтови стопански сгради без масивни основи, паянтови стопански сгради с масивни основи, които са по-ниски от 2м, или с площ, по-малка от 3кв.м.
Дееспособност за членство в кооперация - 16 години (чл. 8 от ЗК).
Изключението по чл. 130, ал. 4 от СК ненавършило пълнолетие лице да обезпечи чуждо задължение е само чрез ипотека или залог, не и като поръчител!
Еманципираният непълнолетен (на 16 години и встъпил в брак) е дееспособен с това ограничение, че може да се разпорежда с ВП върху НИ само след разрешение на РС. Т.е. той може и да е търговец (ЕТ), но ще е проблем, ако дейността му включва разпоредителни сделки с НИ.
ЮЛНЦ могат да се преобразуват само в друг вид ЮЛНЦ (не кооперация, не търговски дружества).
Систематизиране на основанията за отказ на съдията по вписванията: 1. наличие на акт, който не подлежи на вписване; 2. липса на процесуална легитимация на лицето, което подава молбата с искане за вписване на акт; 3. липса на правен интерес от вписване; 4. искането за вписване не е направено пред местно компетентен съдия по вписванията (това колегата Ивайло Василев го е объркал - това не е основание за отказ, а за препращане на искането към компетентния съдия по вписването, 5. липса на спазена форма на подлежащия на вписване акт; 6. липса на внесена държавна такса съобразно Раздел I от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията; 7. липса на приложена скица-копие от кадастралната карта; (ако такава се изисква), 8. липса на представени доказателства за изпълнение на чл. 264 ДОПК; 9. липса на идентификация на страните и имота; 10. липса на представени доказателства, че вносителят на непаричната вноска в търговското дружество е носител на вещното право; 11. С изменението на чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ съдията по вписванията вече не проверява за предпоставките по чл. 3, ал. 3 от ЗАЗ (за +50% собственост при сключване/изменение), възложено е вече на нотариуса.
Конститутивно действие на вписването - ипотеките; възбраните; молбата на кредитор за отделяне на недвижимите имоти на наследодателя по чл. 67, ал. 1 ЗН; отказите от право на собственост или ограничени вещни права по чл. 100 ЗС.
Отчуждените за задоволяване на държавни/общински нужди имоти стават публична държавна/общинска собственост. Отчуждаването е оригинерно придобивно основание!
Имоти и вещи - публична държавна и общинска собственост не могат да бъдат предмет на разпореждане и да се придобиват по давност. Тези, които са частна общинска и държавна собственост - могат и за тях се прилагат правилата на ЗС (а в ЗС има мораториум относно придобиването по давност на държавни и общински имоти към момента).
Вписването на особения залог има действие за 5 години от деня, в който е извършено първичното вписване в ТР/РЮЛНЦ. Ако не е налице подновяване, вписването се заличава служебно, но действието на заличаване е занапред!!! При подновяване на първичното вписване, трябва да се подновят и вторичните (в книгите по вписвания/ИР). Т.е. от датата на изтичане на 5-годишния срок до новото вписване особеният залог не може да бъде противопоставен на трети лица с вписани актове относно имота, които се конкурират с тези на заложния кредитор
За разлика от ипотеката, при вписване на особен залог върху предприятие, в което има НИ, вписването по подразбиране се разпрострира върху подобренията и приращенията, освен ако в договора за особен залог не е уговорено друго.
При особен залог - когато вписването се извършва в книгите за вписванията по ПВ, съдията по вписванията няма правомощие да постанови отказ от вписване по чл. 32а ПВ при липсата на индивидуализация на имота в подлежащия на вписване акт. Ако обаче вписването се извършва в имотния регистър, съдията по вписванията разполага с такова правомощие, ако имотът не е индивуализиран в молбата с искане за вписване – чл. 83 ЗКИР
Заложният кредитор по особения залог може да се ползва от противопоставимостта относно имота като елемент от търговското предприятие на залогодателя от момента на извършване на вторичното вписване
Действието на вписването по пристъпване към изпълнения при особения залог се доближава до ефекта на възбраната – чл. 9, ал. 4 ЗОЗ и чл. 32, ал. 4 ЗОЗ. Залогодателят не може да се разпорежда със заложеното имущество след вписване на пристъпване към изпълнение. Извършените от залогодателя разпореждания със заложеното имущество след вписаното пристъпване към изпълнение не могат да се противопоставят на заложния кредитор и присъединените кредитори по чл. 40 ЗОЗ
Искови молби с чисто оповестително действие: ревандикационен иск по чл. 108 ЗС; - негаторен иск по чл. 109 ЗС; - иск за определяне на граници по чл. 109а ЗС; - установителен иск по чл. 124, ал 1 ГПК; - иск за прекратяване на право на ползване по чл. 61 ЗС; - иск за прогласяване на нищожност на акт по чл. 26, ал. 1 и 2 ЗЗД, с изключение на привидните договори – арг. от чл. 17, ал. 2 и 3 ЗЗД; - унищожаване на договор по чл. 27 и сл. ЗЗД, с изключение на договорите, сключени при крайна нужда при явно неизгодни условия – арг. от чл. 33, ал. 3 ЗЗД; - иск за недействителност на публичната продан по чл. 496, ал. 3 ГПК; - иск за унищожаемост на завещателно разпореждане по чл. 43 ЗН и т.н
Искови молби с оповестително-защитно действие: чл. 17, ал. 2 и 3 ЗЗД; чл. 33, ал. 3 ЗЗД; чл. 88, ал. 2 ЗЗД; чл. 135, ал. 1, изр. трето ЗЗД; чл. 211, ал. 2 ЗЗД; чл. 227, ал. 5 ЗЗД; чл. 646, ал. 7 ТЗ; чл. 647, ал. 3 ТЗ; чл. 114, ал. 1, б. „б”, изр. второ ЗС; чл. 114, б. „в”, изр. второ ЗС, чл. 37, ал. 1 ЗН
Oт момента на вписване в търговския регистър и регистъра на ЮЛНЦ на решението за обявяване в несъстоятелност се смятат за възбранени недвижимите имоти по отношение на трети добросъвестни лица
Спорът относно съществуването на ипотечното право трябва да се реши в исков процес, а не в охранителното производство по вписване. Изключение от това положение ще съществува след въвеждане на имотния регистър в даден съдебен район. Съдията по вписванията ще може да извършва проверка за спазена форма за действителност на подлежащия на вписва акт – арг. от чл. 83 ЗКИР
За вписване на особен залог - удостоверенията издавани от Агенцията по вписванията могат да съдържат както извлечение от търговския регистър, така и да представляват копия от електронния образ на документите, въз основа на които са извършени вписванията. В тази връзка, тълкувайки посочената разпоредба на ЗТР, в определение № 442/20.07.2009 год. по ч.т.дело № 317/2009 год. на ВКС-ТК, І т.о. е прието, че характер на удостоверение, което се ползува с доказателствена сила на официален документ, има и копието от електронния образ на документ приложен към делото на търговеца
Поредността на вписването на обстоятелства е следната: вписване в ЦРОЗ, вписване в търговския регистър - чл.21 ал.2 ЗОЗ, вписването и в книгата по чл.33 б."д" ПрВп, чрез подреждане на удостоверението от търговския регистър и копието от договора за особен залог. Същата е поредността и при вписването на промени/заличаване – ЦРОЗ-търговски регистър-имотен регистър
Пристъпването към изпълнение и изоставяне на същото спрямо НИ по ЗОЗ не се вписват в службата по вписвания!
Прилагане на регулация по ЗУТ §22 от ПЗР на ЗУТ: „с изплащането на дължимите суми по договорите по чл. 17, ал. 3, когато такива се предвиждат, нанасяне на имота в кадастъра и вписване в имотния регистър“
При вписванията по чл.10 от ПВ последващият съдия по вписванията не извършва повторно процедурата по вписване, няма право да проверява и да отменя постановеното от преходния съдия, а просто разпорежда да бъде технически извършено вписването чрез подреждането на акта в съответната книга в неговата служба
Задължителното съдържание на дружествения договор и при некапиталовите (СД/КД) дружества също включва определянето на вида и размера на вноските на съдружниците и оценката им.
Пълномощното към молбата за вписване - в оригинал, с нотариална заверка на подписа или ако е адвокатско - обикновена писмена форма.
Когато става въпрос за вписване/отбелязване/заличаване по чл.11, чл. 17, чл. 18, чл. 19, чл. 22, чл. 22а, ал. 1 и 3, чл. 23, чл. 24, чл. 25, чл. 26 и чл. 31 от ПрВп и имотът се намира в район с одобрена КК, то скица/схема не се прилага, НО въпреки това имотът се описва по чл. 60 от ЗКИР!
При вписване на ИМ за отмяна се представят и препис от ИМ по делото и влязлото в сила решение, чиято отмяна се искат.
Обезпечителна заповед за налагане на възбрана се ЗАЛИЧАВА с влязло в сила определение за отмяна на допуснато обезпечение от съда. 10лв такса.
При вписване на постановление за възлагане - прилага се и квитанция за платен местен данък. ДО не се прилага.
Държавна такса за заличаване на ипотека поради неподновяване - 10лв.
Заличаване на ипотека на имот, придобит на публична продан - в молбата по чл. 571 от ГПК вписваме номера на ипотеката и прилагаме и удостоверение от съдебния изпълнител по чл. 175, ал. 2 от ЗЗД (че няма съгласие между купувача и ипотекарния кредитор за запазването на ипотеката).
Други случаи на заличаване на ипотека - молба по 571 от ГПК + съгласие на кредитора с нотариално заверен препис или Молба от заинтересовано лице с нотариално заверен подпис - при заличаване на ипотека по давност. Такса - 1/2 от първичното вписване в първия случай и 10лв за втория (ако е по давност)
Подновяване на ипотека - Молба за подновяване на ипотекарния кредитор със заверен подпис – 2 броя; Препис от първоначалното вписване съгласно чл. 172, ал. 3 от ЗЗД; държавна такса в размер на ½ от 0,1% от остатъчния дълг, а ако такъв не е посочен - половината от събраната държавна такса при първоначалното вписване
При вписвания, които се извършват не по молба на нотариус (договори по 192 от ЗУТ - право на преминаване, продажба на наследство и т.н.) приложената декларация по чл. 264 от ДОПК трябва да е с нотариално заверен подпис (иначе няма гаранция, че подписът е положен от лицето)
Вписване продажба на наследство - Декларация за вписване с описани недвижими имоти, включени в наследството, и посочени квоти за продавача със заверен подпис
Вписване продажба на търговско предприятие - 1. 3 преписа от договора с НЗП, 2. Декларация за вписване с описани недвижими имоти, включени в активите на предприятието, със заверен подпис на продавача, 3. Удостоверение от ТР за извършеното вписване, 4. Заверен баланс на дълготрайни активи на предприятието за тримесечието, предхождащо прехвърлянето, 5. скица, декларация по 264 ДОПК с нотариална заверка на подписа на продавача.
Унищожаването на брачния договор има действие за в бъдеще (не с обратна сила).
Брачният договор може да бъде развален по съдебен ред по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, ако това не противоречи на принципите на този кодекс и на добрите нрави. Развалянето може да бъде и частично. Развалянето има действие за в бъдеще
Само апортът в капиталови дружества (ООД,АД,КДА) се оценява от три независими вещи лица. Както и само при апорт в капиталово дружество на ВП върху НИ се представя и нотариално заверено съгласие на вносителя с описание на вноската и нотариална заверка на подписа му, като при удостоверяване на подписа нотариусът проверява правата на вносителя. Т.е. при ЕТ/СД/КД няма такова изискване!!!
Съдията по вписванията проверява правата на вносителя при апорт във всички случаи (съобрази с горното!)
Представителство на СД - Всеки съдружник представлява дружеството, ако с дружествения договор не е предвидено друго
Решенията относно изменение и допълнение на дружествения договор, и прекратяване на дружеството, влизат в сила след вписването им в търговския регистър - конститутивно действие. Увеличаване и намаляване на капитала, приемане и изключване на съдружник, преобразуване на дружеството, избор и освобождаване на управител, както и назначаване на ликвидатор - също.
Договорите между едноличния собственик и дружеството (ЕООД), когато то се представлява от него, се сключват в писмена форма
Сливане и вливане на ООД - в АД или друго ООД
За наложената по ДОПК възбрана се изпраща съобщение до длъжника от съдията по вписванията!!!
Действителен е договор между съпрузи за прехвърляне на лично имущество срещу задължение за гледане и издръжка (ТР). Действителни въобще са договорите / сделките между съпрузи с лично имущество.
Брачен договор - с нотариална заверка на подписите при всеки нотариус. Ако има ВП върху НИ - по местна компетентност. Ако имотите са в различни райони - по избор.
В сключения брачен договор може да бъде указано, че той влиза в сила не от датата на сключването му, а от друга по-късна дата.
Правилата на чл. 26 от СК за разпореждане със семейното жилище се прилагат и при режим на разделност.
СИО се прекратява и от влизане в сила на решението за откриване на производство по несъстоятелност на съпруг ЕТ или неограничено отговорен СД/КД.
Договорът за особен залог може да се сключи в писмена форма, а в изрично предвидените в ЗОЗ случаи - в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Но съгласието на заложния кредитор винаги се дава в писмена форма с нотариална заверка на подписите!!!
Залогодател по ЗОЗ може да е ЮЛНЦ за извършваната от него стопанска дейност.
За извършване на разпоредителни сделки със заложеното имущество, извън посочените в чл. 7, е необходимо изрично съгласие на заложния кредитор, вписано в Централния регистър на особените залози и в съответния друг регистър.
Учреденият по ЗОЗ залог е противопоставим на трети лица от момента на вписването му, но когато този закон предвижда вписване в друг регистър, противопоставимостта възниква от вписването в другия регистър
За вписването на всеки следващ залог върху същото имущество е необходимо съгласието на предходните заложни кредитори. Това правило се прилага и за учредяване на залог върху актив, включен в заложено търговско предприятие
Залогът на съвкупност преминава върху нейните елементи от момента на вписване на пристъпването към изпълнение.